ทะแนะ ตอน ต้นไม้รุกล้ำ ปัญหาคลาสสิกในเรื่องกฎหมายเกี่ยวกับบ้าน

ปัญหาที่มักจะเกิดขึ้นอยู่บ่อยสำหรับคนเมือง ซึ่งไม่เฉพาะแต่คนกรุงเทพฯ เท่านั้น แต่สามารถเกิดขึ้นได้กับทุกๆคน ทุกๆภูมิภาค โดยเฉพาะอย่างยิ่งคนที่พักอาศัยอยู่ตามหมู่บ้าน หรือทาวน์เฮ้าส์ตามโครงการต่าง ๆ ที่ปลูกขาย ไม่ว่าจะเป็นการจอดรถกีดขวางทาง ต้นไม้ กิ่งไม้รุกล้ำเข้าไปข้างบ้าน หรือล้ำเข้ามาในบ้านหรือที่ดินของเรา หรือแม้กระทั่งสิ่งปลูกสร้าง เช่น กันสาด รุกล้ำเข้าไปในบ้านอื่น เป็นต้น แต่ในวันนี้ขอพูดถึงเฉพาะกรณีของ ต้นไม้รุกล้ำ เข้ามาในที่ดินของเราเท่านั้น

ข้อเท็จจริง

ผู้ถามไปซื้อบ้านจากโครงการแห่งหนึ่งในจังหวัดนนทบุรี ในตอนแรกที่เข้าไปอยู่ทุกอย่างก็ดูเรียบร้อยดี เนื่องจากบ้านด้านข้าง หลังหนึ่งเป็นบ้านว่าง ยังไม่มีผู้อยู่อาศัย แต่ก็มีการตกแต่งดูแลอย่างดี ซึ่งทราบต่อมาในภายหลังว่าเป็นบ้านที่เจ้าของโครงการยังไม่ได้ขาย หรือยังขายไม่ได้ และบ้านหลังนี้เองที่เป็นต้นกำเนิดแห่งปัญหาในเรื่องนี้ เนื่องจาก ด้านข้างของบ้านดังกล่าวเป็นรั้วและอยู่ติดกับบ้านของผู้ถาม เจ้าของโครงการได้ปลูกต้นไผ่ ซึ่งนับวันแต่จะเติบโต และมีกิ่งก้านลูกล้ำเข้ามาในเขตที่ดินของผู้ถาม ประกอบกับมีใบไผ่หลุดร่วงเข้ามาในเขตบ้านของผู้ถามอยู่มากมายและเป็นประจำ ทั้งนี้ ผู้ถามก็ได้พยายามพูดคุยและเตือนให้เจ้าของโครงการหรือเจ้าของที่ดินข้างเคียงที่เป็นผู้ก่อให้เกิดความเดือดร้อนรำคาญแล้ว แต่ก็ไม่ได้รับความสนใจเท่าที่ควร และมีลักษณะการรับฟังเป็นไปแบบขอไปที รับปากว่าจะตัดหรือจัดการให้เรียบร้อย ก็ทำบ้างไม่ทำบ้าง และดูเหมือนจะไม่สนใจที่จะทำ ผู้ถามในฐานะผู้ที่ต้องได้รับความเดือดร้อนรำคาญจึงขอถามว่าปัญหาเช่นนี้ผู้ถามจะทำอย่างไรได้บ้าง และมีข้อกฎหมายใดที่เกี่ยวข้องบ้าง

ตอบ

เพื่อความเข้าใจที่ง่ายขึ้น ขอสรุปและตอบปัญหาเป็นข้อ ๆ ดังนี้

ข้อ 1. ก่อนอื่นขอพูดถึงเรื่องแดนกรรมสิทธิ์ก่อน แดนกรรมสิทธิ์คือ พื้นที่เหนือพื้นดินและใต้พื้นดินลงไป ที่เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินมีสิทธิ์ที่จะใช้สอย หรือทำประโยชน์ใด ๆ ได้ เช่นสร้างตึก สร้างบ้าน ปลูกต้นไม้ ฯลฯ แต่แน่นอนว่าการจะใช้สิทธิ์นั้น ผู้ใช้ต้องมีกรรมสิทธิ์บนที่ดินผืนนั้นก่อน และการใช้สิทธิ์ก็ต้องเป็นไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และไม่ไปขัดต่อกฎหมายอื่น เช่น พระราชบัญญัติการประปานครหลวง พ.ศ.2514 หรือ พระราชบัญญัติการเดินอากาศ พ.ศ.2497 เป็นต้น

ข้อ 2. ฉะนั้นการที่เจ้าของโครงการมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินข้างเคียงติดกับที่ดินของผู้ถาม เจ้าของจึงมีสิทธิ์ที่จะปลูกต้นไผ่ในที่ดินของเขาได้ แต่การใช้สิทธิปลุกต้นไม้บนที่ดินของเขา ก็ต้องเป็นไปตามหลักกฎหมายทั่วไป คือใช้สิทธิ์โดยสุจริต ไม่ไปรุกล้ำก่อกวน ทำความเสียหาย หรือทำความรำคาญให้แก่ ที่ดินของบุคคลลื่น

ข้อ 3. ในขณะเดียวกัน เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินข้างเคียง หรือผู้ถามก็ย่อมจะมีสิทธิ์ที่จะใช้แดนกรรมสิทธิ์ในที่ดินของตนเองเช่นกัน ซึ่งการใช้สิทธิ์ในที่ดินของตนเองนี้ก็รวมถึงการป้องกันมิให้บุคคลใดมาก่อกวน ล้ำเขตแดน หรือก่อความรำคาญให้แก่สิทธิ์ในที่ดินของตนเองด้วย ฉะนั้น เมื่อต้นไม้ของที่ดินข้างเคียงยื่นกิ่งก้านสาขาเข้ามา หรือมีใบไม้หล่นร่วงมากมายเป็นประจำ ผู้ถามก็ย่อมต้องมีสิทธิ์ที่จะป้องกันหรือดำเนินการอย่างหนึ่งอย่างใด ซึ่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ป.พ.พ.) มาตรา 1347 บัญญัติว่า “เจ้าของที่ดินอาจตัดรากไม้ซึ่งรุกเข้ามาจากที่ดินติดต่อและเอาไว้เสีย ถ้ากิ่งไม้ยื่นล้ำเข้ามา เมื่อเจ้าของที่ดินได้บอกผู้ครอบครองที่ดินติดต่อให้ตัดภายในเวลาอันสมควรแล้ว แต่ผู้นั้นไม่ตัด ท่านว่าเจ้าของที่ดินตัดเอาเสียได้”

ข้อ 4. จาก ป.พ.พ.มาตรา 1347 ดังกล่าวข้างต้น จะเห็นได้ว่า เจ้าของหรือผู้ถามมีสิทธิ์ที่จะตัดรากหรือกิ่งไม้ที่ยื่นเข้ามาในเขตบ้านหรือที่ดินของผู้ถามได้ แต่ทั้งนี้ก็มีเงื่อนไขว่า ผู้ถามจะต้องบอกผู้ครอบครองที่ดินติดต่อ เพื่อให้เขาตัดหรือแก้ไขภายในระยะเวลาอันสมควร แต่เขาไม่ตัดผู้ถามจึงจะตัดได้ ทั้งนี้ ขอตั้งเป็นข้อสังเกตว่า กฎหมายใช้เพียงคำว่า “บอก” เท่านั้น มิได้พูดถึงวิธีการบอกว่าต้องดำเนินการอย่างไร จะต้องเป็นหนังสือหรือทำเป็นลายลักษณ์อักษรหรือไม่ แต่ในทางปฏิบัติแล้ว เพื่อมิให้เป็นข้อถกเถียงกันในภายหน้าว่าผู้ถามได้บอกแล้วหรือยัง และเพื่อเป็นหลักฐานที่แน่ชัด และสามารถนำมาใช้ได้ในอนาคต เพราะถ้าเกิดเป็นเรื่องเป็นราวขึ้นมา ฝ่ายผู้รุกล้ำก็คงต้องแจ้งว่าฝ่ายผู้ถามยังไม่ได้ “บอก” จึงน่าจะบอกด้วยวาจาแล้วมีหนังสือตามไปในเวลาใกล้เคียง หรืออาศัยความเจริญทางด้านเทคโนโลยีเข้ามาช่วย เช่น ในขณะที่ไปบอกหรือไปพูดคุยเรื่อง ต้นไม่รุกล้ำ ก็ถ่ายวีดิโอเก็บไว้เป็นหลักฐาน หรือจะเพียงหยิบโทรศัพท์มือถือขึ้นมาให้ลูก ๆ หรือคนในบ้านถ่ายเป็นคลิปเก็บไว้ ก็จะสามารถนำไปแสดงเป็นหลักฐานหากจำเป็นถึงขั้นฟ้องคดีได้

นอกจากนั้น โปรดสังเกตว่า กฎหมายใช้คำว่า “ให้ตัดภายในเวลาอันสมควร” ซึ่งมิได้ระบุให้แน่ชัดว่าต้องเป็นกี่วัน จึงเป็นเรื่องที่ฝ่ายผู้ถามจะต้องจะต้องอาศัยการคาดคะเนดูว่า อย่างไรหรือแค่ไหนเพียงใดจะเป็นเวลาอันสมควร เช่น ถ้าผู้ครอบครองที่ดินข้างเคียงเป็นมนุษย์เงินเดือน ก็อาจจะรอให้ผ่านวันหยุดราชการไปก่อน เผื่อว่าฝ่ายเขาจะมีเวลาว่ามาตัดต้นไม้ที่รุกล้ำได้ หรืออาจจะคาดคะเนจากขนาดของต้นไม้ ถ้าเป็นต้นไม้ใหญ่อาจจะต้องให้เวลาเขาไปจ้างคนมาตัด และที่สำคัญภาพถ่ายหรือ คลิปที่เราจะถ่ายจากโทรศัพท์มือถือ ก็ควรหาวิธีให้มี วันเดือนปี และเวลา ปรากฏอยู่ด้วย เนื่องจากจะเป็นหลักฐานว่ผู้ถามได้บอกเขาเมื่อใด และให้เวลาพอสมควรหรือไม่

อย่างไรก็ตาม ข้อสังเกตในประเด็นสุดท้ายจึงอยู่ที่ว่า เมื่อฝ่ายผู้ถามได้บอกและให้เวลาพอสมควรแล้ว ต้องมีข้อเท็จจริงว่าฝ่ายผู้ครอบครองที่ดินเพิกเฉย ไม่ตัดกิ่งไม้ที่รุกล้ำหรือไม่ทำอะไรเลย ฝ่ายผู้ถามจึงจะตัดกิ่งไม้ส่วนที่รุกล้ำเข้ามาได้เอง และคงต้องทำความเข้าใจว่ากิ่งไม้ส่วนที่ตัดนั้น น่าจะเฉพาะส่วนที่รุกล้ำเขามาในเขตของผู้ถามเท่านั้น มิได้หมายความว่าผู้ถามจะปีนข้ามรั้วไปตัดในส่วนของเขา มิฉะนั้น อาจจะกลายเป็นว่า ผู้ถามเป็นฝ่ายที่กระทำความผิดฐานบุกรุกหรือทำให้เสียทรัพย์เสียเอง

ข้อ 5. ปัญหาต่อมาก็คือว่า ถ้าฝ่ายผู้ครอบครองที่ดินไม่ยอมตัดกิ่งไม้ที่รุกล้ำ หรือไม่แก้ไขปัญหาที่ก่อให้เกิดความเดือดร้อนแก่ฝ่ายเรา เช่น ไม่ทำอะไรเลย หรือเพียงแต่ริดกิ่งไผ่ลงเล็กน้อย และในที่สุดใบไผ่ กิ่งไผ่ก็โตขึ้นและรุกล้ำ หรือร่วงลงมาก่อความรำคาญให้แก่ฝ่ายผู้ถามเหมือนเช่นเดิม เช่นนี้ ฝ่ายผู้ผู้ถามจะทำอย่างไรได้บ้าง

ปัญหาลักษณะนี้ไม่มีกฎหมายระบุไว้ชัดแจ้ง แต่ก็น่าจะนำกฎหมายลักษณะทั่วไปในเรื่องละเมิดมาปรับใช้ได้ โดยถือว่าฝ่ายผู้ครอบครองที่ดินนั้นเป็นฝ่ายที่กระทำละเมิดต่อแดนกรรมสิทธิ์ของฝ่ายผู้ถาม ซึ่งฝ่ายผู้ถามน่าจะมีสิทธิที่จะปกป้องสิทธิของตนเอง รวมถึงการให้รื้อถอนต้นไผ่ หรือต้นไม้ที่เป็นต้นเหตุให้เกิดข้อพิพาทออกไปจากแนวรั้วได้ ทั้งนี้ ต้องดูข้อเท็จจริงและความเหมะสม อย่างละเอียดในการที่จะบังคับให้ฝ่ายผู้ครอบครองที่ดินดำเนินการด้วย อย่างไรก็ตามหากผู้ถามได้เสียค่าใช้จ่ายใด ๆ ไปจากการตัดต้นไม้ เช่น ต้องจ้างคนมาตัด ก็สามารถเรียกค่าใช้จ่ายเหล่านั้นจากผู้ครอบครองที่ดินข้างเคียงได้

ข้อ 6. อนึ่ง ไม่มีกฎหมายที่จะบุไว้แน่ชัดว่า เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินจะต้องปลูกต้นไม้ห่างจากแนวเขตกี่เมตร ซึ่งแตกต่างจากสิ่งปลูกสร้างในแต่ละท้องที่จะระบุไว้ชัดแจ้งว่าจะต้องปลูกสิ่งปลูกสร้างให้ห่างจากแนวเขตกี่เมตร ซึ่งแล้วแต่ท้องที่ ตามเทศบัญญัติของที่ดินที่ตั้งอยู่ เช่น ต้องปลูกอาคารห่างจากแนวเขตที่ดินหรือแนวรั้วไม่น้อยกว่า 2 เมตร เป็นต้น

ส่วนต้นไม้ที่ปลูกนั้น ขออนุญาตยกแนวความคิดเห็น (ไม่ใช่กฎหมาย) มาประกอบการพิจารณาเป็นตัวอย่าง ดังนี้

ก. สังเกตจาขนาดของลำต้น ขนาดของกิ่งก้านสาขา หรือการแผ่ขยายของราก โดยใช้วิธีคาดเดาเอาว่า เมื่อต้นไม้เติบใหญ่ขึ้นจะมีลักษณะเป็นเช่นไร เช่นต้นจามจุรี ต้นสน หรือหางนำยูง ซึ่งจะมีรากชอนไชมากก็ไม่ควรปลูกใกล้บ้านหรือริมรั้ว

ข. ถ้าเป็นไม้ที่ปลูกไว้เพื่ออาศัยร่มเงา บางตำราก็บอกว่าควรจะปลูกห่างจากบ้าน หรือสิ่งปลูกสร้างไม่น้อยกว่า 5 เมตร เพราะหากปลูกชิดอาคารหรือสิ่งปลูกสร้าง กิ่งก้านก็จะทำให้ตัวอาคาร หรือหลังคาเสียหาย

ค. ถ้าจะปลูกต้นไม้ริมรั้ว ถ้าเป็นไม้ยืนต้นขนาดใหญ่หรือขนาดกลาง เช่น ต้นแก้ว ต้นจำปี ก็ควรจะห่างจากรั้วไม่น้อยกว่า 2 เมตร เพราะถ้าปลูกชิดรั้วมากเกินไปจะทำให้ส่วนโครงสร้างของของรั้วเสียหาย อาจเกิดการเอนเอียง หรือล้มลงได้

ทั้งนี้ ไม่ได้เป็นเกณฑ์ที่แน่นอนว่าจะต้องห่างจากสิ่งปลูกสร้างกี่เมตร เพียงแต่ต้องคำนึงถึงอนาคตเมื่อต้นไม้เติบใหญ่ขึ้นเป็นหลัก

ข้อ 6. อย่างไรก็ตาม เท่าที่ทราบผู้ครอบครองที่ดินที่ปลูกต้นไม้ เป็นเจ้าของโครงการ การเริ่มต้นเจรจา ผู้ถามควรตรวจสอบความถูกต้องก่อนว่า กรณีนี้มีนิติบุคคลเป็นผู้จัดการเรื่องในหมู่บ้านหรือไม่ ถ้าไม่มีอาจต้องไปคุยกับบริษัทที่เป็นผู้ขายที่ดินโดยตรง หรือว่าเขามีการเลี่ยงกฎหมายการจัดสรรที่ดิน โดยใส่ชื่อบุคคลธรรมดาไว้หรือไม่ ข้อสำคัญก็คือต้องคุยให้ถูกคน อย่าคุยกับบุคคลที่ไม่เกี่ยวข้องหรือไม่มีอำนาจ และก่อนคุยควรต้องรวบรวมและศึกษาเอกสาร เช่น สัญญาซื้อขาย ใบโฆษณาก่อนทำการซื้อขายให้ดี เพื่อให้รู้ว่าเขาเขียนอะไรไว้ป้องกันตัวฝ่ายเขาบ้างหรือไม่

โดยสรุป ความเห็นส่วนตัวของผู้ตอบ ยังเห็นว่า เนื่องจากเป็นบ้านใกล้เรือนเคียง หากไม่มีกิ่งไผ่หรือรากของต้นไผ่ หรือ ต้นไม้รุกล้ำ ข้ามาจนเกินขนาด ก็น่าจะหาทางประนีประนอมกัน เพื่อให้เรื่องจบไปน่าจะดีกว่าที่จะไปฟ้องร้องกันและไม่มองหน้ากันอีกเลย ขอให้โชคดีครับ

บทความเกี่ยวข้องกับกฎหมาย

ทะแนะ ตอน สามีมี กิ๊ก (หรือนอกใจ) ผู้เป็นภรรยาตัวจริงต้องทำอย่างไร ? (thatsmatter.com)